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一惊一乍！ 一条旧文，为何会再疯传？ 隐藏在背后的担忧：有一天，会不会开征遗产税？ 真相：近亲房屋赠与和继承一直都免征个税 昨天，朋友圈被《9月1日起，房产过户给近亲属，不征收个人所得税！》的内容霸屏，持续发酵之势，令人咋舌。  事实上，今年6月13日，财政部、税务总局就联合印发了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。当时，房屋无偿赠与子女免征个税，还登上了微博热搜，引来无数购房者的关注。  | 微博截图 其中，有不少人认为，这是一个天大的利好，因为以后赠与、继承亲人的房产时，都可以不用交纳个人所得税了，能省下好大一笔钱。 早已实施！并没有改变关乎公众直接利益的规则 然而，真相却是：一直以来，房屋赠与和继承都是不需要交个税的，规定早已2009年就已实施。而这份新公告，也并没有改变关乎公众直接利益的规则。 6月份的公告内容如下：  上面红色框内的条文，主要包括3个内容： 1、以后你父母或者其他直系亲属，可以无偿把房子送给你，过户时，不会收取个人所得税。 2、即便不是直系亲属，房屋产权所有人（即房主）也可以将房子无偿送给赡养他或者抚养他的人，也不用交纳个人所得税。 3、如果房屋产权人过世了，那么它的合法继承人以及遗嘱继承人也可以依法继承房产，不用交纳个人所得税。 这么一看，好像确实是个利己利民的政策，然而“赠与、继承房产，不用交纳个人所得税的规定”其实早在2009年的时候就已经实行了，根本算不上是新政策，而在最新的《公告》里面，也能找到相关证据。  | 公告内文截图 而这份新公告，也并没有改变关乎公众直接利益的规则。那为什么还要发公告？ 为了征税的严谨性。 这次公告，是要把房屋赠与和继承从此前的「其他所得」变成「偶然所得」，即把征税项目重新定义一下，但收费标准和税率都没有变。 为什么要重新定义？ 因为个税法在 2018 年修订过了，所以对于细枝末节的一些问题，也要以文件的形式跟进更改一下，以体现征税的严谨性。   说得通俗一点就是“小张依旧还是那个小张，做的工作也都没变，只是从原来的A部门，调去现在的B部门了。” 税费也没有变化，偶然所得适用税率为20%，与原来的“其他所得”税率相同，纳税人的税负保持不变。 就这么个事儿。就这么个旧闻，结果发酵成了热点。微信朋友圈到处都在转财政部的这份公告。给人的错觉是：此前房屋赠与和继承是要交个税的，现在突然不需要了。 为什么公众会有这种错觉？ 但凡跟房子这根敏感的神经搭上边，不管是否关乎公众的直接利益，大概率就会变成热点。或许，公众还有一个隐隐的担忧：有一天，会不会开征遗产税…… 隐藏在背后的担忧：有一天，会不会开征遗产税？ 近年来，我国关于征收“遗产税”的消息不绝于耳。 我们大多数人有这样的情感与行为倾向：房子是要买给子女的，总一天是他们的，如果开征遗产税，那损失惨重啊…… 在当前限购时期，我们不少人还有这样的操作：用父母的名义买房，因为自己已经没有购房资格了，如果开征遗产税，那损失惨重啊…… 所以，当财政部公告说房屋赠与和继承不需要交个税时，多数人的潜意识里有一种隐隐的爽感：你看，买房还是对的，可以传给子孙后代的，不用交税的…… 遗产税，是一件比房地产税还要遥远的事情。 赠与、买卖、继承，哪种方式最划算？ 回归正题。假如，你的父母有一套值钱的房子，现在就要给你，把产权证上的名字换成你的；那么，是用赠与给你呢，还是卖给你呢？哪个方式更划算？ 二手房税费 契 税（买方）
| 家庭唯一住房≤90㎡ | 1% | | 家庭唯一住房＞90㎡ | 1.5% | | 二套房≤90㎡ | 1% | | 二套房＞90㎡ | 2% | | 三套房 | 3% |
增值税（卖方）
| 满2年 | 免征 | | 不满2年 | 增值税及附加全额5.3% （应预缴税款=含税总价÷（1+5%）×5.3%） |
注： 1、从2019年2月起，人们在出售不满两年的住宅时，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税费已减半征收，换句话说，增值税及附加由过去的5.6%减为5.3%，优惠了0.3%； 2、含税总价是指含增值税的总价，增值税计算时需要算出不含税价格，即除以1+5%，增值税的税率是5.3%； 3、增值税计算方式：增值税=房价/（1+5%）*5.3%，其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育税附加等。 个人所得税（卖方）
| 满5年 | 家庭唯一 | 免征 | | 家庭非唯一 | 全额1%或差额20% | | 不满5年 | 全额1%或差额20%
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案例： 李四在南京买了一套二手房，家庭二套房，95平，单价27000元/㎡，不满2年，买卖双方需要缴纳多少税？ 买方： 契税：27000×95÷（1+5%）×2%≈48857.14元 卖方： 增值税：27000×95÷（1+5%）×5.3%≈129471元 个税：27000×95÷（1+5%）×1%≈24428.57元 赠与税费 ①非直系亲属房产赠与税费： 契税：计税价格*3% 个税：计税价格*20% 增值税：（同买卖过户标准） 增值税
| 满2年 | 免征 | | 不满2年 | 增值税及附加全额5.3% （应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5.3%） |
说明：计税价格：《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按"孰高"原则予以确认。购房价格：根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。 ②直系亲属房产赠与税费： 直系亲属之间无偿赠与房产，免征增值税和个税，需交3%契税。 直系亲属包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。 通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。 继承税费 房产继承是不需要交税的（包括契税、增值税和个税等）。 但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。 《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。 继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 房屋置换税费 交换双方均比照房屋买卖的税收规定执行，其中契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额征收。 契 税
| 家庭唯一住房≤90㎡ | 1% | | 家庭唯一住房＞90㎡ | 1.5% | | 二套房≤90㎡ | 1% | | 二套房＞90㎡ | 2% | | 三套房 | 3% |
增值税
| 满2年 | 免征 | | 不满2年 | 增值税及附加全额5.3% （应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5.3%） |
注： 1、含税总价是指含增值税的总价，增值税计算时需要算出不含税价格，即除以1+5%，增值税的税率是5.3%； 2、增值税计算方式：增值税=房价/（1+5%）*5.3% ，其中包含附加费用：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。 个人所得税| 满5年 | 家庭唯一 | 免征 | | 家庭非唯一 | 全额1%或差额20% | | 不满5年 | 全额1%或差额20%
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总结：继承不可控，赠与费用较高，买卖的方式比较省钱 继承是最省钱的方式，但这种方式要在特定条件下进行，无法广泛适用。 赠与是最不划算的过户方式，特别是非直系亲属之间的赠与，在赠与时及后期出售时都要交一大笔个税。 买卖方式最方便操作，且费用也相对较少，尤其是满五年的房子。
综合来源： 德科地产频道、广州房产、 中山房叔、365南京二手房等
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发表于 2019-8-26 09:53
