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千呼万唤始出来！时隔一年，存量房贷利率终于再次下调！ 9月24日上午，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。具体包括：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。 降低存量房贷利率，二套房最低首付15%，房地产新政影响到底多大？对此，风口财经连线采访了多位专家。 上海易居房地产研究院副院长严跃进：迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策央行明确，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。其含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。简单测算，若可以降低50个基点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少300元。这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。 针对首付比例，此次对于二套房或改善型住房落实了宽松的首付比例导向。过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。 央行新政覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期市民朋友会热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。 58安居客研究院院长张波：预示着房价当下已经处于底部从存量房贷利率降低的幅度来看，平均降幅在 0.5个百分点左右，但预计对于二套存量更为有利，去年存量房贷利率的调整就未涉及二套，加之本轮调整中不少城市二套房的利率已经明显下调，因此本身存在更大的可调整空间，但具体还要视不同城市和地区的具体落地细则。 对于已购房群体再次入市或有提升效果，由于减轻了月供压力，不排除有部分购房者会考虑再次改善或者为父母、子女新购房产，或者旅居、养老等多样化的房产购置需求，但这类需求预计占比不高，并且会呈现出多样化的特点。 对于已购房群体来说，则是切切实实减少了利息支出，当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多的可支配收入用于日常消费、教育、医疗、娱乐等其他方面，更有可能增加在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务行业的消费。这将促进相关产业的繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持续增长，并提升了民众的生活品质。 本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。 降低二套首付比例，也预示着房价当下已经处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：政策意图是想让居民多加杠杆此次房贷“降息”有五大利好： 一是，利好二套房，但二套房贷款占比较低。此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率一并下调，利好的就是二套房贷款。不过，2021年9月7日银保监会发言人说，截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%。二套房占比较低，受惠幅度小。 二是，利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大。其他城市利好幅度不大。 三是，最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性。 四是，政策发布以后，提前还贷会明显缓解，下降50个基点后，100万、30年期贷款每月可节约300-400元，对普通工薪家庭来说是生活支持上的贴补，有利于促进消费。 五是，政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。 麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪：降低购房者的违约风险央行本次官宣降低存量房贷利率等举措的背景，可能主要与两方面因素有关，一方面，“5·17”新政发布以来，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套或二套房贷利率也多数进入“3”时代，部分首套甚至进入“2”时代。由于存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，提前还贷的现象仍然偏多，降低存量贷款利率的呼声越来越高。另一方面，今年以来，房地产政策环境持续优化，但从市场表现来看，成交量价仍然面临调整压力，除了改善居民就业收入预期外，政策端的积极引导仍然具有必要性，央行此次发声也是政策持续优化的典型动向。 另外，从本次央行明确的两大调整方向可能带来的影响来看，其中，存量房贷利率下调对银行来说，进一步降低了银行的收益率，直接影响银行的盈利能力，虽然短期能给银行带来负面影响和经营压力，但从整体宏观经济发展的角度，降低存款利率大势所趋。从长远角度来看，降低存款利率有望减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，降低购房者的违约风险，改善当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管理风险，稳定发展。 央行还提出将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，这意味着二套首付比例将达到历史最低水平，使得改善性购房门槛大幅降低，此举有利于释放更多的购房需求，提振住房消费。 整体来看，央行此次发声无疑是向市场注入强心剂，契合当前市场需求，不仅对减轻购房压力、刺激住房消费有一定的帮助；也是央行一系列稳经济政策中的重要一环，有助于降低信贷违约风险，促进金融稳定。 招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼：将减少房贷提前还款现象房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。2021下半年以来，我国房地产市场经历了较为显著的调整，居民住房消费信心和意愿下降，房地产供求关系发生重大变化。在今年5月17日“四支箭”之后，央行表示推动商业银行降低存量房贷利率约50个基点，将减轻存量房贷借款人利息支出压力，或将有利于稳定居民消费预期，减少房贷提前还款现象。但存量房贷利率集中调降，或将改变当时的房贷利率下限管理等政策。如何维护政策的严肃性，应在下一步执行中进行妥善考虑。 将二套房贷首付比例降至15%，为历史上最低首付比例，将更好满足改善性住房需求。需要注意的是，如果下一步LPR下降20个基点，存款和新增房贷利率还将进一步下降。叠加存量房贷利率集中调整，住房消费者的负担将大大减轻。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策继续调整，有助于进一步稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。 
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发表于 2024-9-25 08:56
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